بحلول 2021 يمر 100 عام على العلاقة بين المالك والمستأجر في صورتها المتعارف عليها بقانون “الإيجار القديم”، الذي شهد تعديلات عدة، وتعقيدات أيضا مستمرة بسبب القيمة الإيجارية للوحدات الخاضعة لهذا القانون والتي يقع تحت طائلتها ملايين الأسر ما بين ساكن، أو مالك لمحال تجارية مؤجرة طبقا لهذا القانون.
فسبق وصدر حوالي 15 قانونًا من أجل تنظيم العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، لكن الأزمات الناجمة عن أثاره ظلت قائمة بنسب مختلفة، ومازال قانون الإيجار القديم يشغل حيزًا كبيرًا من تفكير قاعدة عريضة من الشعب المصري.
لقد جاء مشروع قانون الحكومة بشأن بعض أحكام إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكني، بإخلاء الأماكن المؤَجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ليعيد فتح الحديث مجددا عن منظومة الإيجار القديم كلية، والتي يقع تحت طائلتها الوحدات المدرجة بالإيجار القديم والبالغة 3 ملايين و19 ألفًا و856 وحدة إيجار قديم، طبقا لإحصائية وزارة الإسكان والمؤرخة في 2017، وتضم وحدات الإيجار القديم على مستوى جمهورية مصر العربية وتقسيم أنواع الوحدات ما بين سكني أو غير سكني.
هذه الكثافة تتضاعف عدديا بحسب عدد كل أسرة منتفعة من الوحدة الإيجارية الخاضعة لذات القانون، وفي حال كان الإيجار لغرض السكن، فالوحدة السكنية هنا تضم أسرة قد يصل عدد أفرادها كحد أدنى 4 أفراد، وحال وجود منفعة “كدخل” من محلات الإيجار القديم لعائل، يزداد أيضا الضرر أو المنفعة العددية من تعديلات القانون لغير الغرض السكني، بحسب عدد الأسر التي يمثل لها المحل التجاري أو الشركة مصدر دخل شهري، وهو التعديل الذي بدأت به الحكومة.
الإحصائية التي أعدتها وزارة الإسكان، سبق وقدمتها الحكومة لمجلس النواب الماضي برئاسة الدكتور علي عبد العال، وأغلبية مكونة أنذاك من ائتلاف دعم مصر، وذلك نفاذا لحكم المحكمة الدستورية، إلا أن القانون لم يصدر من البرلمان، لتعيد الحكومة إرساله مجددا.
صمت البرلمان السابق حيال القانون دفع عدد الملاك للوحدات المستأجرة بنظام “الإيجار القديم” لرفع دعاوى طرد وإخلاء على المستأجرين من الأشخاص الاعتبارية وفق منطوق حكم المحكمة الدستورية، ليصبح لدينا مراكز قانونية مختلفة لابد من وضعها في الاعتبار الآن.
فمازال لدينا بعض من الدعاوى القضائية القائمة والتي لم يبت فيها وهنا يجب التوقف بشأن مصير الدعاوى والأحكام القضائية منذ حكم المحكمة الدستورية بإنهاء العلاقة بشكل فوري في ظل وجود مشروع قانون جديد يقضي بمنح فترة انتقالية 5 سنوات قبل تحرير العقود الإيجارية، حتى تصبح القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية.
نص حكم المحكمة الدستورية:
“جاء حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما تضمنه من إطلاق عبارة (لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى، وبتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لأعمال أثره[1].
وحددت مادتي قانون الحكومة الحديث، رقمي ” 3 و 4″ آليات تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، بأن حددت المادة الثالثة القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وتُزاد سنوياً وبصفة دورية، بنسبة 15%. وبينت المادة الثانية أجل إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
وحددت المادة الأولى نطاق سريان مشروع القانون، وقد جاء قاصرا على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكني، وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن، وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
وألزمت المادة الرابعة المستأجر بإخلاء المكان المؤَجر ورده إلى المالك أو المؤِجر بحسب الأحوال في اليوم التالي لانتهاء المدة المبينة بالمادة 2 من هذا القانون، وفي حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.
وبحسب إحصائية الحكومة فإن القانون يسري هنا على الوحدات غير السكنية والبالغة 488 ألفًا و819 وحدة، والتي تتشارك الحكومة في جزء كبير منها تستأجره طبقا لقانون الإيجار القديم، حيث اعتادت الحكومة منذ حقبة الستينات أن تستأجر عدد من الوحدات لاستخدامها كمقار للعديد من المرافق العامة التي تقدم خدمات حيوية ويومية للمواطنين ممثلة في مقار أقسام الشرطة أو الوحدات الصحية أو الشهر العقاري وغيرها، وهنا بات لدينا أزمة في هذه المقار المنتشرة بكافة مدن ونجوع وأحياء الجمهورية والتي إلى10 الي 15 % من إجمالي الوحدات المؤجرة طبقا للقانون القديم.
التطور التاريخي التشريعي لتعديلات قوانين الإيجار:
البداية كانت من عام 1920ميلاديا، عندما صدر أول قانون لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وكان ينص على عدم جواز إخراج المالك للمستأجر إلا بحكم محكمة. وفي عام 1941ميلاديا حيث فترة الحرب العالمية الثانية، أقر قانون يمنع المالك من رفع قيمة الإيجار أو طرد المستأجر.
وبعد ثورة 1952ميلاديا، صدرت العديد من القوانين التي تلزم المالك بخفض قيمة الإيجار نظرًا لاتباع سياسات جديدة للدولة، ثم جاء قانون رقم 49 لعام 1977م وألغى جميع قوانين الإيجار السابقة، واستحدث أحكام جديدة منها تنظيم إيجار الأماكن المفروشة. ثم صدر القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي بموجبه تم إلغاء جميع قوانين الإيجارات السابقة له. واستحدث أحكام جديدة منها تنظيم إيجار الأماكن المفروشة واستحقاق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشا بواقع نسبة من الأجرة القانونية تتراوح من400 %إلي 100 %حسب تاريخ إنشاء الأماكن وفـــــي حالــــة تأجير المكـــان مفروش جزئيا يستحق المالك نصف النسبة. وعقب ذلك صدر قانون رقم 136 لسنة 1981م، وهو الأول من نوعه الذي اهتم بإصلاح العلاقة بين المالك والمستأجر ووضع تلك الضوابط:
– حدّد قيمة الإيجار للأماكن السكنية بـ7% من قيمة الأرض والمباني، فيما عدا الأماكن الفاخرة.
– إشراك المستأجر مع المالك في صيانة وترميم المبنى.
– وضع حدًا أقصى للوحدات بنظام التمليك.
– أصبح إيجار الأماكن غير السكنية يزيد بنسبة تتراوح بين 5% إلى 30% حسب تاريخ الإنشاء، واشترط أن يخصص المالك نصف هذه الزيادة لتكاليف الترميم والصيانة.
وفي شهر مارس من عام 1996، أصدرت الحكومة قرارًا بوقف العمل بتلك المادة إلا في حالات استثنائية. لكن لا تزال هناك عقارات ووحدات بعقود قديمة تخضع لتلك القوانين السابقة. وصدر القانون رقم 4 من نفس العام والمعروف إعلامياً بقانون الإيجار الجديد الذي أطلق حرية التعاقد بين المالك والمستأجر فيـما يخـص ( القيمة الإيجارية – مدة العقد).
وجاء القانون رقم 6 لسنه 1997 بزيادة الأجرة القانونية للوحدات المستغلة لغير أغراض السكن، وذلك بالإضافة إلى زيادة سنوية ( مركبة ) بصفة دورية بنسبة 10 %من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن غير السكنية .وفي عام 2001 صدر القانون رقم 14لتعديل قيمة الزيادة السنوية المركبة (10 (% لتصبح بقيمة ثابتة تعادل نسبة (1 %أو 2 %حسب تاريخ إنشاء الوحدة) والتي مازالت قائمة. وفي عام 2006 صدر القانون رقم 137 والذي نص على أن تكون للعقود الإيجارية الموثقة بمعرفة طرفيها قوة السند التنفيذي.
ورغم حزمة القوانين سالفة الذكر، إلا أن أزمة الإيجار القديم لم يوضع لها حلا بعد، حيث أن قانون الإيجار المعمول به يعطي الحق للمستأجر في تأجير الوحدة السكنية مدى الحياة، ويرثها الأبناء بذات القيمة الإيجارية، حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977ميلاديا، بأنه لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك. ومعناه أنه يكفي لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مستقرة مع المستأجر بالمكان، أيًا كانت مدتها وأيًا كانت بدايتها، بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك.
ماذا حدث للقانون بالبرلمان الماضي “2015” .. ومختصر للمقترحات
قدم عدد من نواب البرلمان الماضي مقترحات عدة بشأن تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر فيما يعرف بـ” قانون الإيجار القديم”، إلا أن البرلمان برئاسة الدكتور علي عبد العال، لم تسمح هيئة مكتبه ـ المكونة من الرئيس الوكيلين والمنوطة بإحالة القوانين للجان المختصة، ـ عبر عرضها على الجلسة العامة ـ حتى انقضى الفصل التشريعي لمجلس النواب.
النواب جميعهم الذين قدموا تعديلات لهذا القانون لم يصلوا للدورة البرلمانية الجديدة، باستثناء النائب معتز محمود، أول من فجر هذه القضية بمشروع كامل أثناء عضويته بالبرلمان المنقضي ورئاسته للجنة الإسكان، التي تركها تماما هذه الدورة البرلمانية ليترأس لجنة الصناعة.
مقترحات النواب ببرلمان 2015:
مشروع قانون النائبان معتز محمود وإسماعيل نصر الدين:
كان أول من أثارا قضية تعديلات قوانين الإيجار النائبين معتز محمود، رئيس الهيئة البرلمانية لحزب الحرية بالبرلمان المنقضي “2015”، وإسماعيل نصر الدين، عضو مجلس النواب المستقل بالبرلمان ذاته، وذلك في مشروع واحد باسميهما، وجاءت محاور القانون كالآتي:
1_ تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر خلال 5 سنوات، على أن تكون السنة الأولى سنة سماح، ومن ثم زيادة القيمة الإيجارية 25% كل عام.
2_ إعطاء فترة سماح للحكومة عام واحد فقط، على أن تدفع القيمة السوقية للعقار من العام الثاني، وحساب القيمة العقارية يجسب بقيمة الدولار منذ ذلك الوقت وحتي الحين او الجنية الذهب، ويتاح الإيجار لها لمدة 4 سنين على أن تبحث عن بدائل ويصبح لصاحب الملك حقا في الحصول على أملاكه.
3_ تأسيس صندوق دعم المستأجر ودعم المحلات الغير مقتدرة بدعم نقدي من الصندوق وذلك عقب تقديم اقرار ذمة مالية، لدفع فرق الإيجار.
4_ رفع القيمة السوقية للعقار الساكن بالفعل خلال 10 سنوات، مع عدم تحرير العلاقة مع التوريث مرة واحدة فقط للفئة الأولى ولمرة واحدة فقط، مع اشتراط الحصول على شهادة وفاة في كل مرة يجدد للانتهاء من هذا الأمر.
مشروع قانون النائب السابق عاطف مخاليف:
أما مشروع النائب عاطف مخاليف نص تشكيل لجنة عبر وزارة الإسكان لحصر وحدات الخاضعة لنظام الإيجار القديم، والمغلقة منذ أكثر من 3 سنوات، وتحدد أليات التعامل معها من خلال استهلاك الكهرباء والمياه.
لجأ مخاليف لتعريفة الفضة وسعرها وقت استئجار الشقة، مستبعدا أن يعول على الذهب نظرا لجنون تسعيرته، مؤكدا أن الفضة سعرها أكثر استقرار ولا يحدث في سعرها قفزات أسوة بالذهب.
سعر الفضة جاء بمشروع مخاليف بهدف أنها السلعة الأكثر استقرارا والقائمة منذ مئات السنوات دون تلاعب أو تغير سعري طاريء، والتي يمكن الاعتراف بها من قبل طبقة المستأجرين. ومن خلال سعر الفضة المتتالي يحدد نسبة التضخم عبر السنوات، وقياسا عليها يضع نسبة التضخم لسعر العقاري الحالي.
وبشأن توريث الوحدة السكنية طبقا للإيجار القديم، أيد في حالته لهذا البند أن يورث السكن لحين بلوغ الابن الذكر سن الأهلية الكاملة من 18 إلي 21 سنة، وبالنسبة للبنت يكون حتى الزواج، وإذا لم تتزوج الفتاة يكون لها فترة سماح بمدة زمنية خمس سنوات بعد بلوغ سن ال21 سنة لحين أن تتكفلها الدولة، دون أن يحدد القانون أليات هذا التكفل.
المشروع تضمن كذلك العلاقة بين المستأجر والمالك، وذلك للسيطرة على جنون الأسعار واستغلال المستثمر العقاري للمواطنين، مقترحا تقسيم محافظة القاهرة 4 مربعات، وكل تقسيمة تتضمن الأحياء الشبيهة ببعضها، الأحياء الراقية ذات التسعيرة المتشابه معا وكذلك الشعبية فمثلا “مصر الجديدة مع مدينة نصر والتجمع تخضع لألية تسعيرة مع بعضها البعض، والأماكن الشعبية مع بعضها”، ويتم تحديد سعر الإيجار في كل منطقة مع وضع حد أقصي للسعر، وفي الوقت ذاته يتم تحريك السعر كل 3 سنوات بزيادة من 5 إلي 10%، حتي لا نقع في خطأ القوانين السابقة”.
مشروع قانون النائب السابق عبد المنعم العليمي:
أما النائب السابق عبد المنعم العليمي دعا إلى زيادة القيمة الإيجارية حتى 12 ضعف الأجرة القانونية للأماكن الخاضعة للقانون 47 لسنة 77، و8 أمثال الأجرة القانونية للأماكن الخاضعة للقانون 136 لسنة 81، مع زيادة سنوية مقدارها 20%؛ حتى تكون هناك عدالة اجتماعية بين هذا القانون والقوانين الأخرى التي تخضع لها بعض المساكن، بحسب تعبيره.
ورغم أن الحكومة لم تتقدم بتعديلات لقوانين الإيجار القديم السكني، وذلك لإدراكها لحجم المخاطر المجتمعية والآثار السالبة الناجمة عن المساس بمثل هذا القانون، إلا أن برلمان 2015 الذي جاء بأغلبية رجال الأعمال، تقدم عدد من نوابه بتعديلات للإيجار القديم، لكنه ومنعا للغضب المجتمعي لم تأخذ مثل هذه التشريعات مسارها الطبيعي بعرضها على الجلسة العامة للنواب وإحالتها للجنة المختصة، ولم تخرج من أدراج رئيس البرلمان السابق الذي أيد رؤية الحكومة. ومع زيادة الحديث عن فتح هذا الملف الذي يبدو أنه بات قريبا، لدينا مجموعة من التحديات التي تم رصدها في هذه الدراسة لوضعها عين الاعتبار.
التحديات:
حجم التشابكات التي تقع تحت طائلة هذا القانون تجعله بمثابة القنبلة الموقوتة، واختيار تفكيكه بالبدء بغير السكني المؤجر للشخصيات الاعتبارية كبداية هو أمر جيد ومرحب به كبداية لحلحلة الأمر برمته، إلا أن تحديد الشخصية الاعتبارية لابد من توضيحه منعا لاستغلاله والتلاعب به للتعامل مع فئات أخرى غير المحددة، وهنا نرصد عدد من التحديات:
– ضرورة وضع تعريف محدد للشخص الاعتباري بكافة الجوانب لكي لا يحيد القانون عن مستهدفه الحالي من خلال أية ثغرات.
– الأخذ في الاعتبار الشكل الجديد المرتقب للسوق العقاري، وانتقال المقاولين للعقارات السكنية الخاضعة للإيجار القديم بدلا من التوسع في المدن الجديدة، وذلك بعد ركود سوق الأخيرة، ما قد يؤدي لاستغلال أكبر من قبل شركات المقاولات في تحديد تسعيرة سوقية مبالغ فيها.
– الحاجة لآليات وخطة لمواجهة القوة الشرائية التي قد تؤدي لارتفاع جنوني بأسعار العقارات، وبالتالي لابد من خلق ألية لضبط السوق.
– لابد من الأخذ في الاعتبار التأثير الذي قد يخلفه انتقال الأسر من أماكن سكنها أو عملها على استقرار الأسرة المصرية وأضراره على الأمان المجتمعي نتيجة خطة الانتقال المفاجئة للأسرة ومكوناتها، التي ارتبط مقر عمل رب الأسرة ومدراس أبنائه بالسكن المقيم به.
– يجب وضع خطة للسكن البديل بعد رصد الإحصائيات المكانية للأسر في السكن والمدارس حال وجود أبناء بالمراحل التعليمية.
ونظرا لأن تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر قد تحدث احتجاجا مجتمعيا واسعا حال إقرار التعديلات، قد لا يمكن تجنب نتائجها ما لم يتم وضع أطروحات للتعامل مع كافة تشابكات الملف والمضارين منه، .. وعليه نقدم بعض من التوصيات في هذا الصدد:
التوصيات:
1) عقب تعديلات الحكومة للقانون بات من الضروري إيجاد حل قانوني لما يثار بشأن تعارض منح فترة انتقالية مع أحكام المحكمة الدستورية، التي تقضي بالإخلاء الفوري، لمن لم ينفذ حكم المحكمة في ظل قانون سيسري بمدة انتقالية 5 سنوات قبل تحرير العقود.وذلك منعا من الالتفاف حول حكم المحكمة الدستورية، ووضع مخرج قانوني لمن حصلوا على أحكام ابتدائية وأحكام استئناف بالإخلاء.
2) ليس فقط هذا بل وجب سرعة إيجاد حلولا للمقار الحكومية القائمة على وحدات خاضعة لقانون الإيجار القديم، على أن تكون البدائل بمناطق لا يوجد صعوبات خلال الوصول لها من قبل المستفيدين.
3) تدشين صندوق لدعم المتضررين من تعديلات قانون الإيجار القديم حال غياب القدرة الكافية على دفع القيمة الإيجارية الجديدة، وذلك بعد رصد إجصائية بعددهم وتحديد نسب الدخل المستحقة للدعم”.
4) يضع الصندوق أليات دعم تحدد بحسب أوراق الدخل الرسمية وكذلك نسب استهلاك المياه والغاز والكهرباء أخر 3 أو 5 سنوات.
5) وضع مقترح معمم وله تجارب سابقة، ويتمثل في تحديد قيمة العقار الآنية وتعويض المستأجر بجزء من قيمة العقار الحقيقية، ليتمكن من خلالها البحث عن سكن بديل، ولاسيما وأن الطرفين الساكن والمستأجر استفادا من قيمة العقار طيلة فترة الانتفاع به قبل تحرير العلاقة.
6) طرح أخر بتوفير وحدات بديلة من الإسكان الخاضع للدولة ممثلة في وزارة الإسكان بنظام الإيجار التمليكي، على أن يمتلك الوحدة المواطن عقب سنوات محددة مقابل مبلغ مالي يدفع شهريا وأن يكون مناسب للفئة المرتقبة.
7) وضع خطة للتعامل مع الانتقال المرتقب للمواطنين من سكنهم وللعاملين بشركات ينطبق عليهم القانون في صفة الأشخاص الاعتبارية، في ظل وجود أسرة وأطفال.
8) حصر الوحدات المغلقة والخاضعة لقانون الإيجار القديم،ويتم الحصر من خلال عدادت الكهرباءوالمياه والغاز خلال أخر 3 أو 5 سنوات، وتخضع للمقارنة بنفس الواحدت الساكنة بالعقار ويحرر العقد ما لم يكن بها ساكنين طيلة هذه السنوات.
لتحميل الملف برجاء الضغطعلى الرابط التالي
إعداد: رانيا ربيع
باحث بوحدة دراسات السياسات العامة
